近期财政部与自然资源部下发了2025年第一批土地储备专项债券项目审核结果，从一些省份的反馈结果来看，对非自审自发地区来说喜忧参半，喜的是新增土储项目通过率很高，忧的是存量土储项目通过率极低，部分地区不足10%，而存量项目是本次申报的重点。

从下发的审核结果来看，不通过原因主要有三方面原因：定价机制不完善、预算不平衡、期限不合理。泓创研究院结合财政部的审核结果及自审自发地区土储项目审核要求对本次不通过原因进行分析，仅供参考。

1.定价机制不完善。

存量土储项目价格包括基础价（企业成本价和评估价两者取其低）、集体决策价（基础价下降幅度）、公示价和回收价（最终价）。根据《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242 号），土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。在基础价格的基础上进行集体决策，确定下降幅度，集体决策定价后进行公示，公示无异议的为最终回购价格。泓创研究院根据统计的自审自发地区已发行的项目，地块收储价格多数低于基础价，通常收储价格为基础价的70%～90%。通过对不通过项目资料分析，定价机制不完善有：一是价格填写不完整，比如企业成本价、评估价等核心数据缺失；二是各种价格间的逻辑错误，比如回收价高于企业成本价或高于评估价。对于该部分问题，项目单位在填报数据时要评估价格体系的合理性，严格按照方案编制材料填写。

2.预算不平衡。

根据《自然资源部、财政部关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号）规定，用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目。一个土地储备项目由单个或多个地块组成，根据地块区位特点、实施期限、项目收益等因素确定项目范围。专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡。专项债项目资金来源分为两部分。一部分是未来需要偿还的资金，如申请的专项债券、外债等有未来偿还责任的，通过债务率、利息支出率、偿债倍数等指标进行控制，一般由省级财政部门管理；另一部分是除债务性资金和上级支持资金外需地方配套资金，一般为当期财政支出，由本级财政部门管理，可以通过财政承受力评估来实现项目建设对中长期财政支出的影响。第一部分资金主要核查本息覆盖倍数，一般要求在1.2倍以上（每个省份要求不同），不满足要求或者数据填报异常的均无法通过审核。2026年专项债资金平衡中越来越多的地区开始重视第二个平衡即配套资金与地区财力的平衡，要求配套资金在财政可承受范围内。对于该部分问题，财政应评估配套资金落实情况，对项目进行合理财务评估，不满足覆盖倍数的重新匹配地块。

3.期限不合理。

《关于印发〈地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》的通知财预〔2017〕62号第二十六条的规定，土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应，原则上不超过5年，具体由市县级财政部门会同本级国土资源部门、土地储备机构根据项目周期、债务管理要求等因素提出建议，报省级财政部门确定。根据《关于进一步做好地方政府债券发行工作的意见》（财库〔2020〕36号）：地方财政部门应当统筹考虑地方债收益率曲线建设、项目期限、融资成本、到期债务分布、投资者需求等因素科学设计债券期限。地方债期限为1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年。允许地方结合实际情况，采取到期还本、提前还本、分年还本等不同还本方式。泓创研究院根据统计的自审自发地区土储专项债的发行情况，2025年土储专项债券发行期限涉及3年、5年、7年、10年、含权期限7+3年、5+2年，其中5年及7年期为主要发行期限，项目期限一般不超过10年。对于该部分问题，建议按照政策要求，合理设计项目期限。

本次预审结果为两部委第一次联审，各项制度正在完善中，两部门同步对穿透式监测系统和全民所有土地资产管理信息系统进行完善，加强了两个系统间的衔接核对。泓创研究院认为，土储专项债政策的有效发挥需处理好三个问题。

一是土储专项债额度纳入地方整体额度管理，并未单独划分，土储专项债券包装应与本地土地市场供求、房地产存量化解、地区经济发展、综合财力相匹配，不应盲目包装，脱离实际需求增加项目规模，既不利于项目整体实施，也会增加后期偿债风险。

二是价格决策风险，在土储债价格集体决策中，包括成本价、评估价、基础价、集体决策价格、公示价格、最终收购价格、未来拟招拍挂价格等多个价格。特别是集体决策价格机制的缺失，目前大多数集体价格决策流于形式，缺乏对土储项目甄别判断，对价格决策风险没有准确认识。

三是大多数地区地方政府、自然资源部门、财政部门的协同机制未建立，职责分工不明确，对土储专项债的认识存在误区，未能准确理解政策要求，聚焦地区未来发展，处理好国有企业与民营企业、土地盘活、风险防范和地区经济发展之间的关系。

目前存量土储政策已经在自审自发地区落地。按照专项债券新的管理机制要求，财政部、自然资源部审核完成后将正式进入发行程序目前，陕西省已经披露新增土储发行计划，预计其他省份将于四季度陆续发行。同时10月份也将是2026年专项债申报期，如有需求请联系项目经理。