广东省于2月28日成功发行了307亿元的土储专项债，继北京之后，是全国第二个发行土储专项债的省份，同时也是全国第一个发行了回收闲置存量土地专项债的省份。本次共发行86个项目，其中包含84个“存量”土储和2个“新增”土储。2024年自然资源部242号文出台之后，基层地方政府对土储专项债充满了期待，各省行动不一，北京和广东分别先行一步。自2月上旬广东各地市陆续公示土地收储之后，全国多地自然资源部门赶赴广东调研取经。
本文将对广东这一批土储专项债做简单分析解构。
广东省共21个地市（含深圳），本次发行土储专项债的地区共有19个地市，包含了53个县区级（县、区、县级市、市本级）。
由于深圳是单独的自审自发地区，因此本次只有东莞市没有发行土储专项债。
本次共发行86个项目，项目数最多的是肇庆市，共发行15个项目，惠州市发行了11个项目排在第二，汕尾市发行了10个项目排在第三。有七个地市只发行了1个项目，分别是清远、潮州、云浮、阳江、揭阳、汕头、中山。
表01：广东各地市土储项目数量排名
25年重新开启土储专项债之后，市场普遍关注土储债的额度，有多种版本的预测，但是在元旦前2025年提前批额度下达时并未将土储专项债的额度单列，额度还是由各地区根据项目和具体情况自行确定。北京市于2月18日发行了116.87亿元的土储专项债，为北京市提前批额度626亿元的18.67%。广东省发行的307亿土储专项债，为广东省（不含深圳）提前批额度2587亿元的11.87%。
如果要预测土储专项债的比例，广东省更具参考性，土储专项债的额度约为整体新增专项债额度的10-15%之间。
1.额度最高的为广州市，共发行60.46亿元，全省占比19.7%，接近两成。2.额度第二的为珠海市，共发行57.52亿元，全省占比18.7%。3.额度第三的为惠州市，共发行53.58亿元，全省占比17.4%。4.额度第四的为肇庆市，共发行31.46亿元，全省占比10.2%。前四位全部为大湾区的城市，共占比66.1%，再加上佛山、中山、江门三个地区，大湾区城市土储额度为222.38亿元，占全省的72.4%。作为参考，土储额度更多可能会用在一二线、经济发达地市。
表02：广东各地市土储额度排名（单位：万元）
1.广东86个土储项目总投资共计473.27亿元，平均单个项目总投资为5.5亿元。2.总投资最大的为广州市本级《广龙路公益收回地块（存量收储）》项目，总投资70亿元，全部100%申请专项债，本次发行30亿元。3.总投资最小的为汕尾市海丰县的《海丰县回购闲置地块（编号03）项目（回收存量闲置土地）》项目，总投资1000万元，全部100%申请专项债，本次发行1000万元。4.总投资小于1亿元的项目有26个，总投资在1亿元至5.5亿元之间的项目有34个，总投资在5.5亿元至10亿元之间的项目有13个，总投资在10亿元以上的项目有13个。
表03：广东土储总投资构成
土储项目不同于基础设施投资项目，不需要资本金投入，本次广东省发行的86个土储项目，其中100%发债的有43个，债券申请总额占比92%-99%的项目有21个，债券申请总额占比在80%-90%的项目有7个，债券申请总额占比低于80%的项目有15个。
表04：广东土储发债比例
本次广东省86个项目，债券总需求一次性发完的项目有59个，占比达到68.6%。佛山高明区项目，总需求3.24亿元，本次发行3.2亿元；
茂名市本级项目，总需求3.34亿元，本次发行3.33亿元。
土储债能发1年、2年、3年、5年、7年，在2015年-2019年发行的土储债以3年和5年期为主。广东省本次发行的土储债有两种期限，5+2含权、7年期。主要以7年期为主，共有69个项目，占比80.2%；
广东省也是全国第一个发行含权政府债的省份。
本次广东省86个土储项目，收益覆盖倍数最低为1.2倍，最高为3.61倍，大部分收益覆盖倍数在1.2-1.5之间。
表05：广东土储收益覆盖倍数统计
本次广东省土储债，原有权属人为国有企业的占绝大多数，占比达到2/3。
表06：广东土储项目原有土地权属人统计
广东省本次土储专项债，收购的土地包括了：住宅用地、商服用地、工业用地、商业用地、集体土地、商住用地等。
