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深圳市南山区深入贯彻落实深圳市委市政府提出的“20大战略性新兴产业集群+8大未来产业”战略部署，大力建设“总部研发+高端制造”10公里产业带，统筹做好生产、生活、生态三大空间布局，在推动“工业上楼”方面先行先试，量身打造“面向未来、高端要素、创新集聚、绿色低碳”的高品质产业园区，提升城区综合承载力和宜居度，让产业和人才引得进来、留得下来、发展得起来。
南山智造（红花岭基地）是深圳市南山区坚决打好高端制造业“空间保卫战”的第一个高品质产业园区，主要集聚生物医药、智能制造、工业互联网和大数据等高端制造业企业。园区发力打造成全国首个“工业上楼”示范项目。
项目开发建设用地面积为118,314平方米，计容积率建筑面积781,860平方米，包括：厂房495,250平方米、产业研发用房52,200平方米、产业配套用房221,100平方米以及公共配套设施13,310平方米。
项目总建设开发期为72个月，项目一期于2022年第三季度开工，计划于2024年底竣工；项目二期计划于2025年第一季度开工建设，2028年第二季度竣工。
本项目总投资1,173,159.00万元，其中：申请项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券114,500.00万元，占项目总投资的9.76%；自筹资金1,058,659.00万元，占项目总投资的90.24%，按照年度建设资金需求逐年到位。
结合建设资金需求及自筹资金款项到账时间节点，为保障项目建设期间资金需求，项目计划于2022年本期申请发行20年期专项债券114,500万元。债券利率参考本报告测算日的前五日20年期国债。
本项目预期收入主要来源于厂房租金收入、配套商业租金收入、配套宿舍租金收入和研发办公租金收入。
本项目主要成本费用包括土地取得成本、除土地成本外开发成本投资、项目出租物业运营成本及税金和财务费用等组成。
经测算，本项目债券存续期内运营收入为432,044.00万元，运营成本为19,442.00万元,实现净收益为412,602.00万元。本项目预计债券本金资金覆盖率可达到2.40倍，债券本息资金覆盖率可达到1.94倍，债券本息资金覆盖倍数可达到1.82倍。本项目还本付息资金具有较强的稳定性与风险抵抗能力。南山智造红花岭产业园项目作为西丽湖国际科教城的重要产业载体，将充分发挥区域高等教育及基础研发资源优势和高新电子产业龙头企业的产业资源优势，作为区域产业制高点，集聚创新资源，构建创新网络，强化全球创新资源链接，打造南山区新一代创新智核和原始创新策略源地。项目建成后将成为西丽湖国际科教城战略性新兴产业总部基地，可为一批重点企业提供充足的产业空间，很大程度上解决企业的用房难题。深汇通投资控股有限公司发挥区属国企平台优势，致力于将该项目打造成为“工业上楼”示范项目。深圳市南山区创新性实行“政府主导+国企引导+利益统筹+市场运作”模式，采取收购、统租、改造升级、城市更新等方式，将该项目进行升级改造，积极拓展产业空间。
