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随着全国土地供应面积和规划建筑面积双双回落，中国城市发展从增量模式转为存量模式，此时传统的城市发展模式不仅不能解决现有的诸多问题，反而进一步增加城市的内部发展矛盾，城市更新成为了城市发展的重要方式，只有通过城市更新来提升和改变城市产业结构，才能激发城市的内在活力，再造城市繁荣。
1、项目背景
城市更新能够专注于城市发展本身的问题，并帮助我们摸索出一条适应当代城市发展诉求的新型发展路线，对于推进城市治理体系和治理能力现代化、改善人民生活品质等具有重要作用。同时，城市更新也是加快形成国内经济大循环的潜力所在，有利于做好“六稳”“六保”工作，对稳住我国经济基本盘具有战略意义。2、项目建设的重要性
通过项目的实施，能够有效保护和合理利用历史文化资源，推进城市功能完善，推动城市商业中心向活力中心转型，切实改善老旧小区居民的生活条件，是一项实实在在的民生工程，对完善公共服务功能、提升文明城市形象、提高市民幸福指数，具有重要意义。本项目建设理由充分，建设方案合理，项目建成后所带来的社会和环境效益十分显著，也能产生间接的经济效益。本项目建设期为2022年5月-2024年4月，建设地点在锦州市古塔区，运营期2024年－2041年。主要建设内容包括：老旧小区升级改造、闲置建筑升级改造、新建工程等内容，具体内容如下：
文化商业街改造工程：锦州博物馆改造、锅炉房改造、老旧小区改造、广告牌改造，新建游客服务中心、商业街区门市、停车场、夜市摊位。
古塔公园内部改造工程：新建音乐喷泉、三层锦绣阁、亲水亭、古塔立体投影设备、5D体验馆、活动广场等。
本项目总投资60,500.78万元，申请地方政府专项债券11,000.00万元，占总投资的18.18%；财政资金49,500.78万元，占总投资的81.82%。截至2022年6月23日，本项目11,000.00万元专项债券资金已发行完毕。
本项目收入来源主要是书院门票收入、文化产品收入、商铺出租收入、住宅出售收入、新建住宅物业费收入、旧改小区物业费收入、停车场收入、出租夜市摊位收入、书院文化体验收入、沉浸式5D体验馆门票收入、儿童活动区门票区收入，自项目建成即投入运营。债券存续期（2024-2041年）可实现营业收入合计63,672.78万元。
本项目运营成本主要包括工资及福利费、燃料动力费、维修费、其他费、税金及附加。本项目债券存续期运营成本（含税）合计17,360.10万元。
本项目收益及现金净流入41,078.01万元，债券存续期应还本付息20,460.00万元，本息覆盖的平均倍数为2.01倍，能够合理保证偿还本期债券本金和利息，可以实现项目收益与融资自求平衡。
