面对房地产市场的深刻变革，地方所属的房地产开发企业正处于转型的关键时期。其核心任务在于：重新定位业务模式，并将业务发展精准嵌入国家政策与资金的支持框架中，实现可持续发展。

一、业务模式转型：构建三大核心条线

地方国有房企应基于自身优势，从传统的开发商向城市综合运营服务商演进，重点布局以下三大业务条线：

条线一：稳固基本盘——政策性开发业务。此为立身之本，核心是确保现金流、履行社会责任。

保障性住房开发：积极参与棚改、保障性租赁住房、人才公寓等项目。模式需从纯建设向“盘活存量房转保障房”等创新模式拓展。

土地一级开发与整理：高效完成征地拆迁和“七通一平”，为土地市场和城市发展奠定基础。

公共配套设施代建：承担学校、医院、公园等建设，虽利润微薄，但是塑造品牌、强化与政府协同关系的关键。

条线二：打造新引擎——城市运营与服务业务。此为转型方向，核心是获取长期、稳定的运营性收入，对抗周期。

城市更新与存量盘活：将老旧小区、闲置厂房、历史街区等，改造为长租公寓、产业园区或商业文旅项目，实现资产增值。

产业园区开发与运营：通过“筑巢引凤”服务于地方经济，重点从“开发”转向“招商”和“产业服务”，培育集群，形成可持续税源。

持有型物业运营：对政府持有的写字楼、商业体等进行专业化运营，赚取稳定租金，并为未来资本运作打下基础。

条线三：市场化商品房开发。建设安全、舒适、绿色、智慧“好房子”，此为能力补充与品牌锤炼，应聚焦核心区域，做精品项目，其主要目的不仅是盈利，更是为了保持市场感知度。

二、资金破局路径：业务与政策的精准匹配

成功的关键在于将上述业务条线与国家级政策性资金争取进行有效对接。为不同业务匹配资金工具：

（一）政策性开发业务：

1、保障性住房开发：包括棚户区改造、保障性租赁住房、保障性住房、公共租赁住房、人才公寓、共有产权住房等。

2、土地一级开发与整理：代表政府完成征地、拆迁、安置补偿、市政道路、管网、场地平整等“七通一平”工作，将“生地”变为可供出让的“熟地”。

3、市政基础设施代建：代表政府建设学校、医院、公园、体育馆、图书馆、污水处理厂等公共服务设施。

适用于：专项债券、中央预算内投资。将单一项目需求，如一个片区的保障房、配套路网、学校）结合“城市功能提升”等政策做综合性项目谋划，提升资金获取规模与成功率。同时关注不同类型政策资金的争取，如符合条件的老旧小区改造等项目可申请中央预算内资金。

（二）城市运营与服务业务：

1、城市更新：包括城镇老旧小区改造、棚户区和危旧房改造、城中村改造、其他城市更新基础设施等；历史街区保护与活化利用：对历史文化街区进行修缮、改造和活化利用，引入商业、文旅等业态。

2、产业园区开发与运营：负责开发各类工业园区、科技园区、物流园区等，不仅进行基础设施建设，还常常承担标准厂房、研发楼宇的建设。后期提供物业服务、产业招商、企业服务等，培育地方产业集群和税源。

适用于：专项债券、基础设施REITs、经营权转让。创新盘活存量，积极运用经营权转让、资产作价入股等方式，引入社会资本，实现轻资产运营和滚动开发。

（三）持有型物业运营：

管理政府持有的写字楼、商业综合体、停车场、农贸市场等资产，通过专业化运营获取稳定的租金收入和现金流。

适用于：基础设施REITs、ABS等资产证券化手段，将运营成熟、现金流稳定的商业、仓储物流等资产，通过上市，彻底盘活存量资产，优化资产负债表。

地方国有房企必须从被动“等任务”转向主动“谋项目”。要基于城市发展战略和自身转型方向，提前策划、精心打造一批既能满足地方需求、又高度契合国家政策导向的优质项目，从而在资金争取中占据先机。