根据最新数据，2024年全国商品房库存达到10年新高，库存量达到75327万平方米，同比增长10%。这不仅反映出当前国内房地产市场低迷，也对金融稳定和社会安定构成了潜在威胁。在此背景下，国家推动收购存量商品房做保障性住房，旨在实现“去库存”与“保民生”的双重目标。然而，此举涉及地方政府、国有企业、房地产开发企业等多方角色与多个环节，需审慎处理以规避潜在风险。本文结合相关政策及已开展相关工作的地区的部分实际工作经验，梳理了申请专项债券用作收购存量商品房做保障性住房中的5类潜在风险进行简要分析。

一、需求风险

需求风险包括未提前调研需求以及需求变动风险。

收购存量商品房用作保障性住房的前提是能够清楚了解当地的保障性住房需求，地方要防止在未充足开展需求调研等前期工作时，就直接与房地产开发企业进行对接收购。

调研时对保障对象的需求和意愿要清楚掌握，确保不轻易变动，在收购过程中可采取回访机制及时了解保障对象意愿，若后期出现较大规模的需求变动，可能会导致收购的商品与需求量不匹配，出现保障房数量不足或空置等情况。

二、房源风险

房源风险包括房源本身的质量风险、建设风险以及工程手续风险。

要确保收购的房屋不存在质量问题，若所收购的房屋存在质量上的缺陷，这不仅会增加后期的改造与维护成本，还会严重影响居住者的居住体验，进而波及整个经营期的顺畅运营。若房源位置不佳或配套设施缺失，例如周边交通不便、设施不完善，可能会阻碍保障性住房的有效配售或配租，进而造成新的库存积压。

收购在建未售商品房项目的，要明确项目具体竣工交付日期，确保按期竣工交付。若收购的在建未售商品房项目延期完工，不仅会拖延整体收购进度，还会因融资资金需支付额外利息而增加成本，带来不必要的风险。

若房地产开发企业施工手续不全或面临产权纠纷，可能导致收购受阻，一旦房源被抵押或质押，更将引发法律风险。

应严格避免收购无法办理不动产权证的房屋，确保符合保障性住房封闭管理要求，顺利办理不动产权登记。

三、价格风险

收购主体要依法依规与房地产开发企业协商确定公平合理收购价格，也可以由资产评估机构开展第三方独立、公正评估确定收购价格，切实防范道德风险。

若收购价格不合理，可能会导致资金浪费，降低资金使用效率。收购价格可参考同地段保障性住房的重置价格上限，结合划拨土地成本、建安成本，并考虑不超过5%的合理利润，以确保价格的合理性。

四、资金风险

资金风险主要包括收购资金不足、资金被挪用以及隐性债务风险。

鉴于收购存量商品房的规模通常较大，地方政府和企业需提前规划资金筹措渠道，并合理设计资金拼盘。例如，杭州临安区和大理白族自治州政府已发布收购细则，以确保收购资金的充足性，避免因资金不足影响政策落地效果，并降低违约风险。

开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，要加强对相关资金的监督管理。地方国有企业获得的贷款资金，要单列账目、单独核算，确保专款专用、封闭管理。房地产开发企业出售已建成存量商品房所得资金，要依法依规优先偿还本项目债务，结余资金用于本企业或集团公司其他保交房项目建设。若参与主体违规使用资金，可能会导致审计风险，并影响政策落地效果。

若收购主体不符合要求或操作不规范，出现违规举债等情况，可能会增加地方政府隐性债务风险。

五、运营管理风险

项目需实现收益资金可平衡、可持续，若项目运营收益难以覆盖资金成本与运营维护成本，地方财政将面临更大压力，同时可能导致融资资金还本付息受阻，进而引发违约风险。保障性住房入住人群特点可能导致后期管理较为困难，如部分人群经济收入不高，对政策文件不重视，可能出现违规转租、转借、长期空置、恶意拖欠费用等问题。

关于收购存量商品房用作保障性住房工作中的风险管控，重点在于坚持以需定购、公平定价和一视同仁，提前摸清地方保障性住房需求数量和规模，合理测算存量商品房收购价格，面向社会公平公开地开展工作，并把控好房源的筛选和梳理，确保不收购到存在工程质量隐患的房源，以使资金使用落到实处。