中国房地产市场进入深度调整期，政府收购商品房已成为重要调控手段。这一政策从早期的“大拆大建”配套征收，逐步演变为当前“存量盘活”市场化收购模式，体现了城市发展理念的深刻转型。

本文通过系统梳理政策演进脉络，分析典型城市案例，揭示了新时期政府参与住房市场调控的新模式，为城市存量资产的高效盘活提供可复制的实施路径。

一、政策梳理

表1 支持收购商品房政策文件及主要内容

2023年起，由于短期内宏观经济增长动能不足，房地产呈调整态势，政府加速了推进存量商品房收购工作。初期以专项贷款为主，2024年拓展使用专项债券，并配套行业指导政策。特别是2024年10月以来，专项债券支持收购商品房用作保障房住房政策密集出台，凸显其已成为地方政府稳市场、惠民生的重点举措。

二、典型案例

案例一

案例二

案例三

案例四

案例五

案例六

案例七

三、案例分析

（一）案例特点

1.城市级别多元：涵盖新一线城市（郑州、青岛、长沙、武汉）、二线城市（湖州）和三线城市（上饶、南充），不同城市级别都在积极依据政策开展收购存量商品房相关工作。

2.收购主体同类：上述案例中除湖北大学为事业单位外，其余收购主体均为各地国有企业。

3.资金模式多样：包括人民银行保障性住房再贷款、租赁住房贷款、中央预算内资金、专项债券。

（二）工作流程

1.前期准备阶段：本地区商品房库存统计、保障性住房需求统计、发布管理办法和政策指引等文件。

2.项目筛选阶段：按需求筛选房源、商谈收购价格、确定运营模式，确定收购资金来源（专项债券、人民银行保障性住房再贷款、中央预算内资金等）。

3.谋划申报阶段：列入年度收购计划、编制项目申请资料（如融资平衡方案、收益测算与分析、风险评估等）、整理证明材料（如收购房源明细表、项目土地使用证、规划许可证、施工许可证等）、住建部门牵头组织项目申报。

4.收购实施阶段：资金下达、收购手续办理、认定为保障性住房、相应材料公示。

5.运营管理阶段：房源分配管理、租金/售价管理、长效运营维护、债务偿还。

（三）经验借鉴

1.资金支持：各地可利用人民银行保障性住房再贷款（无试点限制）融资，缓解地方资金压力。建议由省住建厅牵头，联合地方人民银行推动落实。

2.模式创新：湖北大学案例展示了“政-校-企”合作新路径，通过存量房改造满足高校住宿需求。建议各地参照《国家发展改革委等部门关于加强高校学生宿舍建设的指导意见》，评估高校住宿缺口，筛选校区周围合规房源，以实施类似存量房收购项目。

3.政策机遇：专项债券收购存量商品房操作路径明确，且近期政策密集出台。建议各地紧抓政策窗口期，开展前期准备工作，落实要素保障，启动收购程序。

四、总结

收购存量商品房是国家房地产调控与民生保障的战略举措，具有双重核心价值：一是通过政府定向收购稳定市场预期，阻断房价下行趋势；二是以存量转化替代新建，大幅缩短保障房供给周期。当前为专项债券政策窗口期，各地应将该工作作为稳定经济、更大力度推动房地产市场止跌回稳、完善住房保障体系的重要抓手。